自己破産と滞納家賃｜免責の範囲と退去・継続居住の関係

2026年3月30日

自己破産すると滞納家賃は帳消しになるのか、今の家に住み続けられるのか——この記事では、区役所相談・弁護士会相談等で多数の相談実績がある弁護士が、滞納家賃の免責の仕組みから賃貸契約の継続・退去の分かれ目、保証人・保証会社への影響まで、東京地裁での実務を踏まえて解説します。

なお、借金・債務整理のご相談は東京にお住まいの方／東京にお勤めの方のみ対応しております。

自己破産したら滞納家賃はどうなる？

滞納家賃は自己破産によって免責（帳消し）の対象になります。

ただし、賃貸契約そのものを継続できるかどうかは、保証人への影響や大家さんの判断次第であり、必ずしも「住み続けられる」とは限りません。

また、免責の対象となるのは破産手続き開始決定前に発生した滞納分に限られます。手続き開始後の家賃は引き続き支払い義務があります。

滞納家賃が免責される仕組み

自己破産では、手続きの最終段階で裁判所から「免責許可決定」を受けることで、対象となる借金の支払義務が消滅します。家賃の滞納は法的には大家さん（貸主）に対する「金銭債務」です。破産手続きにおいては、大家さんも「破産債権者」として扱われ、破産開始決定前に発生した滞納家賃は他の借金と同様に免責の対象となります。

時期	家賃の扱い
開始決定前の滞納家賃	破産債権として免責の対象になる（支払い義務が消滅）
開始決定後に発生する家賃	免責の対象外。引き続き支払い義務が生じる

手続き開始後も同じ物件に住み続ける場合は、その後の家賃は通常どおり支払わなければなりません。「破産したらもう家賃を払わなくていい」は誤解です。この点を混同すると大きなトラブルになります。

破産後も今の家に住み続けられるか？

滞納家賃が免責されるとしても、それと賃貸契約が続くかどうかは別の問題です。弁護士から大家さんに「受任通知」が届いた段階で、大家さんは滞納家賃の直接取り立てを行うことができなくなります。一方で、大家さんは、賃料の回収ができなくなってしまうため、賃貸借契約の解除を検討するケースもあります。

住み続けられる可能性が高いケース

条件	判断
家賃は滞納していなかった	◎ 住み続けられるケースが多い
大家さんが入居継続に同意している	◎ 住み続けられるケースが多い
保証会社が保証継続を承認している	○ 継続可能な場合あり
滞納が長期で信頼関係が損なわれている	△ 退去を求められる可能性あり
保証会社が代位弁済後に保証継続を拒否	✕ 退去を求められることが多い

賃貸借契約は「家を使う権利（賃借権）」ですが、破産した場合にこの権利が自動的に消滅するわけではありません。ただし、賃貸借契約書を見ると、破産申し立てをした場合は、賃貸借契約を解除できると規定されていることが多いように思います。そのため、特に家賃を滞納していた場合は、住み続けられるかは大家さんの匙加減一つであると考えるべきでしょう。

住み続けることが難しいケース

滞納が長期にわたっており、大家さんとの信頼関係が著しく損なわれている
すでに賃貸借契約の解除通知が届いている
保証会社が大家さんに代位弁済を行っており、保証会社から退去を求められている
破産手続き後も継続的な家賃支払いが見込めない

滞納家賃が免責されることと、賃貸借契約の継続は別問題です。弁護士に相談する際は、現在の大家さんとの関係・滞納期間・今後の支払い能力を含めて話すことが重要です。

保証人（連帯保証人）への影響はどうなるか？

自己破産の手続きを開始しても、連帯保証人への大家さんからの請求は止まりません。連帯保証人は、主たる債務者（借主）の債務を支払う義務を負っています。破産者が免責を受けても、連帯保証人の義務はそのまま残りますので、大家さんは連帯保証人に対して滞納家賃の全額を請求するのが一般的です。

そして、保証人が滞納家賃を代わりに支払った場合、保証人は「求償権」という権利を取得します。ただし、この求償権も破産手続き開始前に発生したものであれば免責の対象となります。

親や友人が連帯保証人になっている場合は、破産を決断する前に保証人となっている方への事前の連絡・相談を強くお勧めします。

保証会社（家賃保証）への影響はどうなるか？

弁護士からの受任通知が届いた段階で、保証会社は大家さんに対して代位弁済（滞納家賃の立替払い）を行います。代位弁済後は保証会社が破産債権者の立場となり、立て替えた金額は「求償債権」として処理されます。免責が認められれば保証会社への返済義務も消滅します。

ただし、保証会社が代位弁済を行った後に今後の保証継続を拒否するケースがあります。保証会社が保証を打ち切る場合、大家さんとしても「保証のない入居者」を抱え続けることを嫌がることが多く、結果として退去を求められることがあります。

退去する場合の手続きと費用

敷金の返還

退去時に精算が行われ、修繕費用等を差し引いた残額が返還されるのが原則です。ただし滞納家賃と敷金が相殺されるケースもあります。管財事件の場合は、破産管財人が敷金の返還請求を行い、配当財団に組み込む場合があります。

原状回復費用

退去時の原状回復費用が発生した場合も、破産開始決定前に賃貸借関係から生じた債務であれば免責の対象となります。ただし、破産手続き開始後に生じた損耗については免責の対象外です。退去が遅れるほど問題が複雑になりますので、退去の見通しが立ったら早めに弁護士と相談することをお勧めします。

破産後の新しい賃貸契約はできるか？

自己破産をすると、信用情報機関に事故情報（いわゆる「ブラックリスト」）が登録されます。

信用情報機関	登録期間の目安
CIC・JICC	免責確定から約5年
KSC（全国銀行個人信用情報センター）	免責確定から約7年

この期間中は、信販系・大手の保証会社の審査が通りにくくなります。ただし全ての賃貸借が不可能になるわけではありません。現実的な対処法は以下のとおりです。

信用情報を参照しない独立系の保証会社を使用している物件を探す
公営住宅（都営・区営住宅等）への入居を検討する（保証会社不要の場合が多い）
個人の大家さんが直接管理している物件で、信頼関係を重視してくれるケースを探す
信用情報の回復後（5年程度経過後）に改めて通常の審査を受ける

東京都内の場合、都営住宅・区営住宅の応募倍率は高いですが、経済的な理由による入居が優先されるケースもあります。お住まいの区の住宅担当窓口に相談することも一つの方法です。

よくある質問（FAQ）

自己破産すれば滞納した家賃は必ず全額免除されますか？: 破産手続き開始決定前に発生した滞納家賃は、原則として免責の対象となります。ただし、免責が認められるためには裁判所から「免責許可決定」を受ける必要があります。また、住み続けるために、意図的に裁判所に滞納家賃を進行しなかった場合等は、免責許可決定を受けても家賃の支払義務は残ると考えるのが一般的です。
破産手続き中は今の家に住み続けられますか？: 破産手続き中も、今後の家賃をきちんと支払い続けることができれば、住み続けられるケースはあります。ただ、大家さんの匙加減一つになりますので、まずは弁護士に相談し、早期に退去して新しい住居を探すかどうか、対応方針を決めることが重要です。
大家さんへの滞納家賃が免責されても、保証人への請求は続くのですか？: そのとおりです。連帯保証人への請求は、破産者が免責を受けても消滅しません。大家さんは保証人に対して滞納家賃の全額を請求できます。保証人が代わりに支払った後の求償権については免責の対象となりますが、保証人自身が大家さんに支払う義務は消えません。
破産後は賃貸に住めなくなりますか？: 永久に住めなくなるわけではありません。信用情報への影響がある期間（5〜10年程度）は大手保証会社の審査に通りにくくなりますが、信用情報を確認しない独立系保証会社を使用している物件や公営住宅など選択肢はあります。また信用情報の登録期間が経過すれば、通常の審査を受けることも可能になります。
退去時の原状回復費用も自己破産で免除されますか？: 破産手続き開始決定前に賃貸借関係から生じた原状回復義務は、破産債権として扱われ、免責の対象になります。ただし、破産手続き開始後に生じた損耗・毀損については対象外です。退去時の状況については弁護士に確認することをお勧めします。

まとめ

事項	結論
破産開始前の滞納家賃	免責の対象。支払い義務が消滅する
破産開始後の家賃	免責の対象外。引き続き支払い義務あり
賃貸契約の継続	大家さんの判断次第。今後の家賃支払いが一つの鍵
連帯保証人への請求	消滅しない。保証人への請求は続く
家賃保証会社への債務	代位弁済後の求償権は免責の対象になる
退去後の原状回復費用	開始決定前のものは免責の対象
破産後の新規賃貸	信用情報への影響あり。ただし選択肢は存在する