個人再生の住宅ローン特則とは？自宅を守る条件と東京地裁の運用を弁護士が解説

2026年3月19日2026年3月20日

「住宅ローンが残っているけど、他の借金が返せなくなってきた。家を手放さずに何とかならないだろうか——」

このようなご相談は、少なくありません。自己破産を選んでしまうと、原則として自宅も処分の対象になります。しかし、「個人再生」という手続きを使えば、住宅ローンの支払いを続けながら、他の借金を大幅に減らせる可能性があります。

ただし、個人再生は3つの債務整理手続きの中で最も条件が複雑で、特に東京地方裁判所（以下、東京地裁）では独自の厳しい運用があります。ここでは、個人再生の仕組みと住宅ローン特則の要件、実務上の注意点をわかりやすく解説します。

個人再生とは——借金を大幅に減らしながら自宅を守る手続き

個人再生とは、裁判所を通じて借金の元本を大幅に減額し、その金額を3〜5年で返済していく手続きです。減額の幅は借金の総額によって異なりますが、多くの場合、元本が概ね5分の1程度まで圧縮されるとされています。

自己破産との最大の違いは、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度を使うことで、住宅ローンの支払いを継続しながら自宅を手放さずに債務整理ができる点です。消費者金融・クレジットカード・医療費などの借金は大幅に減らしつつ、住宅ローンだけはそのまま（または調整しながら）支払い続けるという仕組みです。

	任意整理	個人再生	自己破産
自宅を守れるか	住宅ローン以外を整理すれば可能	住宅ローン特則を使えば可能	原則として処分
借金の減り方	将来利息のカットが中心（元本は基本残る）	元本を大幅に減額（概ね5分の1程度）	原則として全額免除
収入の必要性	返済できる収入が必要	継続した収入が必要	不要

住宅ローン特則が使える条件——かなり厳格です

住宅ローン特則は、特定の債権者（住宅ローン会社）を優遇する制度であるため、適用には厳格な要件があります。一つでも欠けると、自宅を守ったままでの再生はできなくなると考えられます。

①自分が住んでいる自宅であること

債務者（支払う側の人）本人が現在居住している建物であることが必要です。以下のようなケースでは、特則が使えない可能性があります。

別荘・投資用マンション・空き家
親族のみが居住していて本人は別の場所に住んでいる物件
店舗併用住宅で、店舗部分が床面積の半分以上を占める場合

転勤や入院などで一時的に住んでいない場合でも、将来的に戻る見込みがあれば認められる余地があるとされています。その一方、離婚して元家族のみが居住しており、債務者自身が住んでいないケースは、認められにくいと考えられます。

②住宅ローンの目的が「住宅の購入・建設」であること

住宅ローンそのもの、またはリフォーム資金であれば対象になりますが、以下のものは対象外となる場合があります。

事業資金・教育ローン・おまとめローン
不動産投資ローン

③住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと

これが実務上、最も多い落とし穴の一つです。住宅ローン（第1順位）の後に、事業用融資や消費者金融などの抵当権（第2順位以降）が設定されている場合、住宅ローン特則は使えない可能性があります。後順位の抵当権者が競売を申し立てることを止められないため、住宅を守る実益がなくなるためです。

④税金の滞納による差し押さえがないこと

固定資産税や住民税などの滞納による差し押さえ登記がある場合、原則として特則の対象外となる可能性があります。ただし、申立て前に滞納分を完納して差し押さえを解除できれば、再び特則の適用を検討できる場合があります。住宅ローンを返済しながら税金が払えなくなるケースは珍しくありませんので、早めの相談をお勧めします。

⑤安定した継続収入があること

個人再生は「返済を続けることを前提とした手続き」ですので、継続的な収入の見込みがあることが必要です。無職の方や、収入が極めて不安定な状況では、認められにくい傾向があります。

東京地裁独自の運用——「個人再生委員」と「履行テスト」

東京地裁では、全件に「個人再生委員」という、別の外部の弁護士が選任される運用となっています。他の地方裁判所では弁護士が代理人の場合に再生委員を置かないケースもありますが、東京地裁では例外なく選任されます。

再生委員は、財産・収入状況の精査、通帳の詳細なチェック、再生計画の実現可能性についての意見提出など、手続き全体を監督する役割を担います。

履行テスト（積立トレーニング）とは

東京地裁では原則として、すべての事件で「履行テスト」が実施されます。これは、再生計画案に基づく月々の返済額に相当する金額を、約6ヶ月間にわたって再生委員の口座に積み立てるというテストです。

この履行テストは「家計管理能力があるかどうか」を確認するためのものであり、1回でも遅延や不足があると「返済を続ける能力なし」と判断され、個人再生が認められないリスクがあります。住宅ローン特則を使う場合は、住宅ローンの約定返済と履行テストの積立を同時に行わなければなりません。

約6ヶ月のテストを無事に完了した場合、積み立てた資金から個人再生委員の報酬（東京地裁の場合、弁護士が代理人であれば通常15万円程度）が差し引かれ、残額は返還されます。

予納金について

東京地裁では、個人再生委員の報酬に充てる予納金として、弁護士が代理人の場合は15万円が必要になります。東京地裁の運用では、この予納金を履行テストの積立金の中から支払う形になりますので、申立て時に一括で準備する必要はありませんが、毎月の積立を滞りなく続けることが条件となります。

住宅ローンの返済計画——4つのパターン

住宅ローン特則を使う場合、単に現状の支払いを続けるだけでなく、状況に応じて返済計画を調整することができます。

パターン	内容	向いている状況
約定型（正常返済型）	元のローン契約通りに支払いを継続する	滞納がなく、家計に余裕がある場合
期限の利益回復型	滞納分（利息・遅損金含む）を再生計画期間中に分割払いで解消し、元の契約に戻す	滞納があるが、収入で上乗せ支払いが可能な場合
リスケジュール型	最終完済期限を最長10年延長し、月々の支払額を減らす	月々の支払額を減らさないと家計が苦しい場合
元本猶予期間併用型	他の債権の返済期間中、住宅ローンの元本支払を一時猶予（利息のみ等）する	一般債務の返済期間の負担を最小限にしたい場合

リスケジュール型を選ぶ場合、最終完済時の年齢が80歳を超えてはならないとされています。また、住宅ローンの元本そのものを減額することはできず、あくまで「支払い時期の調整」にとどまります。

保証会社が代位弁済した場合——「巻き戻し」という救済措置

住宅ローンを数ヶ月滞納すると、銀行は保証会社に代位弁済を請求し、保証会社が銀行へ全額を肩代わり返済することがあります。こうなると、債務者は分割払いの権利（期限の利益）を失い、住宅が競売へと向かいます。

しかし個人再生には、この状況を法的にリセットする「巻き戻し」という仕組みがあります。

巻き戻しを利用するには、保証会社が代位弁済を行った日から6ヶ月以内に個人再生の申立てを完了させる必要があります。この期間は非常に厳格で、1日でも過ぎてしまうと住宅ローン特則を使って家を守る権利は失われる可能性があります。代位弁済の通知が届いた時点で、すぐに専門家に相談することが重要です。

また、競売手続きがすでに開始されている場合は、個人再生の申立てだけでは競売は止まりません。別途、裁判所に「競売手続きの中止命令」を申し立てる必要があります。

「清算価値保障原則」——自宅に価値があると返済額が増えることがある

個人再生では、「保有している財産の総額（清算価値）以下には借金を減らせない」という原則があります。

住宅の時価が住宅ローンの残高を上回っている場合（アンダーローン）、その差額は債務者の財産とみなされ、返済額の計算に影響します。

たとえば、一般の借金が500万円ある方の場合、法律上の最低弁済額は通常100万円です。しかし、住宅に400万円の余剰価値があれば、清算価値保障原則によって400万円を返済しなければならなくなることがあります。

つまり、自宅を守ることはできても、借金の減額幅が小さくなる場合があります。住宅の価値と住宅ローンの残高の関係によって個人再生のメリットが大きく変わりますので、事前に専門家と一緒にシミュレーションをすることをお勧めします。

なお、退職金見込額（現時点で退職した場合の支給額の8分の1が目安）・預貯金・生命保険の解約返戻金・車両の時価なども清算価値に加算されますので、合わせて確認が必要です。

個人再生が認められないケース

以下のような場合、個人再生が認められない可能性があります。

住宅ローンを除く一般債務が5,000万円を超えている場合
継続的な収入の見込みがない場合
履行テストの積立を一度でも怠った場合
財産を隠したり、特定の債権者にだけ優先して返済したりする行為が発覚した場合
再生計画の返済額が非現実的で、生活費を度外視している場合

よくある質問

Q. 住宅ローンの返済が数ヶ月遅れています。まだ間に合いますか？

滞納の状況によりますが、保証会社による代位弁済が行われている場合は、代位弁済日から6ヶ月以内という期限があります。できるだけ早く専門家にご相談ください。まだ代位弁済前であれば、時間的な余裕があります。いずれにせよ、早めの相談が選択肢を広げます。

Q. 自宅は夫名義ですが、妻である私が申し立てることはできますか？

住宅ローン特則の対象となる住宅は、申立人本人が所有し居住している必要があります。夫名義の自宅を守るために妻が個人再生を使うことは、原則として難しいです。個別の事情によって異なりますので、まずはご相談ください。

Q. 自宅に住宅ローン以外のローンも担保設定されています

後順位の抵当権が設定されている場合、住宅ローン特則が使えない可能性が高いといえます。ただし、その後順位の抵当権をどう処理するかによって状況が変わることもありますので、まず登記の状況を確認した上で専門家にご相談ください。

Q. 個人再生と自己破産、どちらを選ぶべきですか？

「自宅を守りたいか否か」が最初の分岐点になります。自宅を守りたい場合は個人再生（住宅ローン特則）が有力な選択肢ですが、住宅の価値や住宅ローン残高の状況によっては、個人再生のメリットが薄い場合もあります。また、借金が約５分の１になったとしても安定して支払うことができない場合や、そもそも収入がなければ個人再生は使えません。両方の可能性を比較した上で判断することをお勧めします。